Ti è arrivato un pignoramento della casa o di un altro immobile

Che cos’è

Come lo riconosci

L’atto ti arriva con la notifica dell’ufficiale giudiziario. Indica l’immobile con i dati catastali e richiama il titolo esecutivo e il precetto.

Che cosa controllare subito

1. 1

   Puoi restare in casa

   Tu e i familiari che vivono con te non perdete il possesso della casa fino al decreto di trasferimento. Devi però consentire, d’accordo con il custode, le visite di chi vuole comprare. Devi anche conservare l’immobile in buono stato, altrimenti il giudice può ordinare prima la liberazione. Se invece l’immobile non è abitato da te e dalla tua famiglia, il giudice ne ordina la liberazione al più tardi con l’ordinanza che autorizza la vendita.

   Art. 560 c.p.c.

2. 2

   La conversione del pignoramento

   Prima che sia disposta la vendita puoi chiedere di sostituire l’immobile con una somma pari a quanto devi al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, con interessi e spese, più le spese della procedura. Con l’istanza devi depositare almeno un sesto del credito del pignorante e degli intervenuti. Per giustificati motivi il giudice può concedere rate mensili fino a quarantotto mesi, maggiorate degli interessi. Se un versamento manca o una rata ritarda di oltre trenta giorni, le somme già versate restano vincolate alla procedura e, su richiesta di un creditore munito di titolo, il giudice dispone la vendita. L’istanza si può presentare una sola volta.

   Art. 495 c.p.c.

3. 3

   Il credito aggiornato

   Non oltre trenta giorni prima dell’udienza sulla vendita il creditore deve depositare un atto, che prima ti notifica, con il credito residuo, gli interessi e le spese. Se non lo fa, ai fini della conversione il credito resta fissato nell’importo del precetto, con i soli interessi legali e le spese successive.

   Art. 569, comma 1, c.p.c.

4. 4

   La stima e il custode

   Il giudice nomina un esperto che stima l’immobile e un custode, di regola diverso da te. Il giudice determina il valore dell’immobile in base al valore di mercato, tenendo conto della stima e degli elementi forniti dalle parti: se la stima non ti convince, fai valere le tue osservazioni. Collabora con il custode, che ha il compito di conservare l’immobile e mostrarlo a chi vuole comprare.

   Artt. 559, 568 e 569 c.p.c.

5. 5

   Le contestazioni all’udienza

   All’udienza per l’autorizzazione della vendita puoi fare osservazioni sui tempi e sulle modalità della vendita. Le opposizioni agli atti esecutivi vanno proposte, a pena di decadenza, in quell’udienza, se non è già scaduto il termine di venti giorni dal singolo atto: per contestare un atto non aspettare l’udienza.

   Artt. 569 e 617 c.p.c.

Se i termini sono già passati

Artt. 495, 615 e 624-bis c.p.c.

I termini

• 5 ottobre 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSe il credito può rientrare in più cessioni, il giudice deve spiegare perché proprio in quellaOpposizione all’esecuzione immobiliare promossa dalla banca cedente quale mandataria della società di cartolarizzazione: inclusione del credito nella cessione in blocco e prova per presunzioni.
• 2 giugno 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileAffermare nel precetto di essere cessionari non basta: la prova va data in primo gradoOpposizione all’esecuzione immobiliare promossa da una banca diversa da quella mutuante: titolarità come questione di merito, onere della prova, avviso di cessione prodotto in appello.
• 16 novembre 2023 · Corte di cassazione, Prima sezione civileSe la banca ha ceduto il credito, per agire deve provare di averlo riacquistato o di agire per il cessionarioOpposizione al precetto per un mutuo fondiario intimato da una banca che aveva ceduto il credito a una società di cartolarizzazione: contestazione della titolarità sollevata nella memoria di replica, mera difesa e rilievo d’ufficio.
• 17 luglio 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileLa contestazione della cessione deve essere precisa e tempestiva, altrimenti l’avviso può bastareOpposizione all’esecuzione immobiliare con cessionaria intervenuta in appello ex art. 111 c.p.c.: quando sorge l’onere del cessionario di provare l’inclusione del credito e con quali documenti.
• 20 giugno 2025 · Corte d’appello di Bari, Prima sezione civileLa catena di avvisi in Gazzetta Ufficiale non prova la titolarità dell’ultimo cessionarioOpposizione al precetto per due mutui fondiari intimato dall’ultima cessionaria di una serie di cessioni in blocco: valore probatorio degli avvisi e rilevanza del ricorso d’urgenza contro le segnalazioni in Centrale dei rischi.
• 13 ottobre 2026 · Tribunale di MarsalaLa sola dichiarazione della banca cedente non prova la cessioneOpposizione all’esecuzione immobiliare promossa da una società di cartolarizzazione, con intervento ex art. 111 c.p.c. di un secondo cessionario: prova del contratto di cessione, istanza di conversione, spese.
• 4 febbraio 2025 · Corte di cassazione, Prima sezione civileSe il credito è ceduto dopo il precetto ma prima del pignoramento, il cedente non può pignorareOpposizione all’esecuzione immobiliare promossa dalla banca cedente: cessione del credito intervenuta prima che la notifica del precetto si perfezionasse per il debitore e prima del pignoramento, applicabilità dell’art. 111 c.p.c.
• 21 luglio 2023 · Corte di cassazione, Terza sezione civileLa banca che ha ceduto il credito può agire per il cessionario solo con procura scritta e spendendone il nomeOpposizione all’esecuzione contro tre espropriazioni immobiliari avviate in proprio dalla banca dopo la cessione in blocco: rappresentanza del cessionario, procura scritta ex art. 77 c.p.c., contemplatio domini.
• 20 dicembre 2024 · Corte di cassazione, Terza sezione civileNell’esecuzione si procede solo a favore di chi è oggi titolare del credito, almeno se si è costituitoOpposizione all’esecuzione immobiliare promossa per conto di una società di cartolarizzazione, con ulteriori cessioni del credito in corso di causa: individuazione dell’attuale titolare e prova della cessione contestata.
• 31 dicembre 2025 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSe l’opposizione sulla cessione è ancora pendente, la contestazione si può riproporre quando si distribuisce il ricavatoEspropriazione immobiliare con intervento della società di cartolarizzazione cessionaria: opposizione all’esecuzione pendente senza sospensione e controversia distributiva ex art. 512 c.p.c. fondata sulla stessa contestazione della titolarità.
• 27 aprile 2023 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSenza la notifica del titolo il precetto è nullo, anche se il debitore si è difeso nel meritoOmessa notifica del titolo esecutivo prima del precetto (mutuo ipotecario qualificato come ordinario) e sanatoria per raggiungimento dello scopo.
• 18 marzo 2024 · Corte di cassazione, Terza sezione civileMutuo non più fondiario per giudicato: il titolo va notificato prima del precetto. Il servicer non iscritto all’albo non invalida gli attiLimiti dell’esonero dalla notifica del titolo (art. 41, comma 1, TUB) e rilevanza della mancata iscrizione all’albo dell’art. 106 TUB del soggetto incaricato del recupero.
• 26 gennaio 2022 · Corte di cassazione, Terza sezione civileL’opposizione al precetto non impedisce il pignoramento: per fermarlo serve la sospensioneEffetti dell’opposizione a precetto sul termine di novanta giorni (art. 481, secondo comma, c.p.c.) e rimedio contro il pignoramento eseguito quando, secondo il debitore, il precetto aveva perso efficacia.
• 24 giugno 2024 · Corte di cassazione, Prima sezione civileIl mutuo dal notaio con erogazione successiva non è titolo esecutivo senza l’atto pubblico di erogazione e quietanzaIdoneità come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) del mutuo notarile privo dell’atto pubblico di erogazione e quietanza, posto a base dell’intervento di un creditore nell’espropriazione immobiliare: opposizione all’ammissione alla distribuzione del ricavato.
• 6 marzo 2025 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliMutuo con la somma in deposito presso la banca come titolo esecutivoRinvio pregiudiziale del Tribunale di Siracusa: idoneità a fondare l’esecuzione del mutuo con contestuale costituzione della somma in deposito o pegno irregolare presso il mutuante.
• 21 settembre 2021 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliSe il titolo cade durante l’esecuzione: chi paga le spese e dove si chiedono i danniCaducazione del titolo giudiziale non definitivo nel corso dell’opposizione all’esecuzione e sede della domanda di danni ex art. 96, secondo comma, c.p.c.
• 13 aprile 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSe il giudice chiude in anticipo l’esecuzione, si reagisce solo con l’opposizione agli attiRimedio contro i provvedimenti di chiusura anticipata («estinzione atipica») del processo esecutivo: opposizione agli atti esecutivi o reclamo ex art. 630 c.p.c.
• 7 maggio 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileChiusa l’esecuzione, l’opposizione non è più ammessa: i danni, se non si possono chiedere altrove, in una causa separataOpposizione all’esecuzione proposta dopo il provvedimento di estinzione: ammissibilità e sede della domanda di danni ex art. 96, secondo comma, c.p.c. per un’esecuzione che, secondo il debitore, era proseguita a credito soddisfatto.
• 30 giugno 2025 · Corte di cassazione, Terza sezione civileOttenuta la sospensione, se nessuno avvia la causa di merito l’esecuzione si estingueOpposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. con sospensione concessa dal collegio in sede di reclamo e giudizio di merito non introdotto: estinzione del processo esecutivo ex art. 624, terzo comma, c.p.c.
• 11 luglio 2025 · Tribunale di LatinaDopo l’ordinanza di vendita l’opposizione è ancora possibile se il titolo del creditore è stato revocatoPreclusione dell’opposizione all’esecuzione dopo l’ordinanza di vendita (art. 615, secondo comma, ultimo periodo, c.p.c.) e fatti sopravvenuti.
• 2 gennaio 2026 · Tribunale di Bergamo, Seconda sezione civileContestare la cessione del credito dopo l’ordinanza di vendita è troppo tardiPreclusione dell’opposizione all’esecuzione dopo l’ordinanza di vendita e vizi qualificati come «strutturali» (legittimazione del cessionario, poteri della mandataria).
• 27 ottobre 2025 · Corte di cassazione, Terza sezione civileCopie senza attestazione di conformità: il pignoramento perde efficacia e non si può rimediareRinvio pregiudiziale (art. 363-bis c.p.c.) sull’iscrizione a ruolo di un’espropriazione immobiliare con copie del precetto e del pignoramento prive di attestazione di conformità (artt. 557 e 543 c.p.c.): inefficacia del pignoramento o mera irregolarità sanabile.
• 17 ottobre 2023 · Corte di cassazione, Terza sezione civileDocumenti ipotecari e catastali: mancanti, incompleti o depositati in ritardo non sono la stessa cosaDocumentazione ex art. 567 c.p.c. depositata con cinque giorni di ritardo e incompleta: ordinanza di vendita non opposta, istanza di estinzione proposta dalla debitrice circa nove mesi dopo.
• 22 gennaio 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileLa conversione del pignoramento va chiesta prima che il giudice disponga la vendita, anche per la prima casaIstanza di conversione ex art. 495 c.p.c. presentata dopo l’ordinanza di vendita di un immobile adibito ad abitazione principale: questione di legittimità costituzionale del termine.
• 19 settembre 2024 · Tribunale di CivitavecchiaPer la conversione conta il conteggio che il creditore deposita prima dell’udienza: dopo non può aumentarloOpposizione della creditrice all’ordinanza che ha determinato la somma da versare per la conversione sulla prima precisazione del credito depositata ex art. 569, primo comma, c.p.c. e non sulla seconda, più alta di circa 54.000 euro.
• 11 luglio 2023 · Tribunale di PaolaChi vive con la famiglia nella casa pignorata non può essere mandato via prima del trasferimento, salvo casi precisiOpposizione agli atti esecutivi contro l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato abitato dal debitore, emesso nel 2019 in una procedura iscritta nel 2012: testo dell’art. 560 c.p.c. applicabile e impugnabilità dell’ordine.
• 12 dicembre 2023 · Tribunale di TrentoSe a ostacolare le visite è un familiare e non il debitore, l’ordine di lasciare la casa va revocatoOpposizione agli atti esecutivi contro l’ordine di liberazione emesso senza contraddittorio sulla relazione del custode, che riferiva visite ostacolate da un familiare della debitrice.
• 7 gennaio 2026 · Tribunale di Tempio PausaniaLe critiche alla perizia vanno mandate all’esperto quindici giorni prima dell’udienzaOpposizione della debitrice all’ordinanza di delega della vendita, fondata su una stima ritenuta inferiore al «prezzo giusto» dell’art. 586 c.p.c. indicato dalla perizia di parte: tempi e modi delle osservazioni alla stima (art. 173-bis disp. att. c.p.c.).
• 29 giugno 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSe il delegato non rispetta l’ordinanza di vendita, il debitore può far annullare la vendita senza provare un dannoOpposizione del debitore al decreto di trasferimento: quarto esperimento di vendita fissato dal professionista delegato, con un ribasso da lui deciso, mentre l’ordinanza prescriveva di restituire gli atti al giudice; ritardi del delegato; comunicazione dell’avviso di vendita al debitore.
• 11 giugno 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileUn prezzo d’asta molto più basso della stima non basta per bloccare la venditaAbitazione stimata 250.000 euro e aggiudicata per 33.400 euro dopo più aste deserte: sospensione ex art. 586 c.p.c. e applicazione analogica dell’art. 108 l. fall.
• 28 novembre 2012 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliSe il debito non c’era, chi ha comprato all’asta tiene l’immobile: al debitore spettano il ricavato e i danniEspropriazione esattoriale fondata su un avviso di liquidazione poi annullato dal giudice tributario: sorte dell’acquisto degli aggiudicatari dopo l’accertamento dell’inesistenza del titolo esecutivo (art. 2929 c.c. e art. 187-bis disp. att. c.p.c.).

Le norme

• Art. 495 c.p.c.Conversione del pignoramento
• Art. 497 c.p.c.Cessazione dell’efficacia del pignoramento
• Art. 555 c.p.c.Forma del pignoramento
• Art. 557 c.p.c.Deposito dell’atto di pignoramento
• Art. 559 c.p.c.Custodia dei beni pignorati
• Art. 560 c.p.c.Modo della custodia
• Art. 567 c.p.c.Istanza di vendita
• Art. 568 c.p.c.Determinazione del valore dell’immobile
• Art. 569 c.p.c.Provvedimento per l’autorizzazione della vendita
• Art. 615 c.p.c.Forma dell’opposizione
• Art. 617 c.p.c.Forma dell’opposizione
• Art. 624-bis c.p.c.Sospensione su istanza delle parti

Le parole della scheda

• Custode
• Conversione del pignoramento
• Decreto di trasferimento
• Giudice dell’esecuzione
• Opposizione all’esecuzione
• Opposizione agli atti esecutivi