Scheda · Atto 6 di 6
Ti è arrivato l’avviso di vendita all’asta
Che cosa dice l’avviso, che cosa puoi ancora fare e che cosa succede dopo l’aggiudicazione.
Vale per te se è stata fissata la vendita all’asta di un immobile che ti è stato pignorato. Quando inizia l’esecuzione
Sei un consumatore? Le tutele in più, per esempio il controllo delle clausole abusive, sono nella scheda dell’Osservatorio consumatore.
Sei un garante? Le difese che hai come fideiussore sono nella scheda dell’Osservatorio fideiussioni.
Che cos’è
Quando il giudice dispone la vendita, di regola ne delega le operazioni a un professionista: un notaio, un avvocato o un commercialista. Il delegato pubblica l’avviso di vendita, che indica l’immobile, il prezzo, il giorno in cui si esaminano le offerte e il modo per partecipare.
Chi vuole comprare presenta un’offerta entro il termine fissato. Il debitore non può offrire. Dopo l’aggiudicazione e il versamento del prezzo il giudice emette il decreto di trasferimento: da quel momento l’immobile appartiene all’acquirente e deve essere liberato.
Il prezzo base è fissato in base al valore di mercato stimato. Sono efficaci anche le offerte inferiori al prezzo base, se la differenza non supera un quarto. Se la vendita va deserta, il prezzo base può essere ridotto fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo andato deserto, fino alla metà.
Come lo riconosci
L’avviso porta l’intestazione del tribunale e il numero della procedura esecutiva. Lo firma il professionista delegato, non il giudice.
Il professionista delegato [NOME], vista l’ordinanza di delega del giudice dell’esecuzione del [DATA],
AVVISA che il giorno [DATA], alle ore [ORA], si procederà alla vendita senza incanto dell’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], come descritto nella perizia di stima.
Prezzo base € [IMPORTO] · Offerta minima € [IMPORTO, PARI AL PREZZO BASE RIDOTTO DI UN QUARTO] · Cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto
Le offerte devono essere presentate entro le ore [ORA] del giorno [DATA].
Custode: [NOME], tel. [NUMERO]. La perizia è consultabile sul sito [INDIRIZZO INTERNET].
[Città], [data] · Il professionista delegato
- 1Chi vende. Il professionista delegato dal giudice. Il numero della procedura ti serve per ogni richiesta in cancelleria o al custode.
- 2Il giorno della vendita. È il giorno in cui si aprono le offerte. Annotalo insieme al termine per presentarle, che viene prima.
- 3Il prezzo. L’offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo base. Chi offre deve versare una cauzione di almeno un decimo.
- 4Il termine per le offerte. Fino a venti giorni prima di questo termine tutti i creditori muniti di titolo possono chiedere di sospendere la procedura.
Che cosa controllare subito
- 1
Il termine per le offerte
Se hai raggiunto o stai trattando un accordo con i creditori, la sospensione della procedura va chiesta da tutti i creditori muniti di titolo fino a venti giorni prima della scadenza del termine per le offerte. Può durare fino a ventiquattro mesi ed è concessa una sola volta.
Art. 624-bis c.p.c.
- 2
L’offerta e l’aggiudicazione
L’offerta pari o superiore al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita è senz’altro accolta. Se è inferiore di non oltre un quarto, si può vendere solo quando non c’è una seria possibilità di ottenere un prezzo più alto con una nuova vendita e nessun creditore ha chiesto l’assegnazione. Se le offerte sono più di una, si apre una gara sull’offerta più alta.
Artt. 572 e 573 c.p.c.
- 3
Il prezzo troppo basso
Dopo il versamento del prezzo il giudice può sospendere la vendita, invece di trasferire l’immobile, quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.
Art. 586 c.p.c.
- 4
La casa fino al trasferimento
Se l’immobile è la casa in cui vivi con la tua famiglia, puoi restarci fino al decreto di trasferimento, se consenti le visite concordate con il custode e conservi il bene. Altrimenti il giudice può ordinarne prima la liberazione. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina anche il rilascio dell’immobile, che il custode attua.
Artt. 560 e 586 c.p.c.
- 5
I vizi dell’avviso
Contro l’avviso e gli altri atti del professionista delegato si propone reclamo al giudice dell’esecuzione, entro venti giorni dal compimento dell’atto o da quando ne hai avuto conoscenza. Contro la decisione del giudice sul reclamo si propone l’opposizione agli atti esecutivi.
Artt. 591-ter e 617 c.p.c.
Se i termini sono già passati
Dopo il trasferimento all’aggiudicatario la vendita non si rimette in discussione per i vizi del processo esecutivo che non sono stati fatti valere in tempo con l’opposizione agli atti esecutivi. Le nullità che hanno preceduto la vendita non hanno effetto nei confronti dell’aggiudicatario, salvo che si sia accordato in modo fraudolento con il creditore che ha promosso l’esecuzione.
Il ricavato serve a pagare le spese e i creditori, secondo l’ordine di preferenza fissato dalla legge: per esempio, chi ha un’ipoteca viene pagato prima. Se dopo la distribuzione resta qualcosa, il residuo è consegnato a te.
Cass., sez. III, 20 giugno 2024, n. 17055 · Art. 510 c.p.c. · Art. 2929 c.c.
I termini
| Che cosa | Entro quando | Fonte |
|---|---|---|
| Sospensione su istanza di tutti i creditori muniti di titolo | Fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per le offerte | Art. 624-bis c.p.c. |
| Reclamo contro l’avviso o gli altri atti del delegato | 20 giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza | Art. 591-ter c.p.c. |
| Termine per le offerte | Da 90 a 120 giorni dall’ordinanza di vendita, da 60 a 90 nei tentativi successivi | Artt. 569 e 591 c.p.c. |
I provvedimenti in archivio
Tutto l'archivio →- 11 luglio 2025 · Tribunale di LatinaDopo l’ordinanza di vendita l’opposizione è ancora possibile se il titolo del creditore è stato revocatoPreclusione dell’opposizione all’esecuzione dopo l’ordinanza di vendita (art. 615, secondo comma, ultimo periodo, c.p.c.) e fatti sopravvenuti.
- 2 gennaio 2026 · Tribunale di Bergamo, Seconda sezione civileContestare la cessione del credito dopo l’ordinanza di vendita è troppo tardiPreclusione dell’opposizione all’esecuzione dopo l’ordinanza di vendita e vizi qualificati come «strutturali» (legittimazione del cessionario, poteri della mandataria).
- 7 gennaio 2026 · Tribunale di Tempio PausaniaLe critiche alla perizia vanno mandate all’esperto quindici giorni prima dell’udienzaOpposizione della debitrice all’ordinanza di delega della vendita, fondata su una stima ritenuta inferiore al «prezzo giusto» dell’art. 586 c.p.c. indicato dalla perizia di parte: tempi e modi delle osservazioni alla stima (art. 173-bis disp. att. c.p.c.).
- 29 giugno 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileSe il delegato non rispetta l’ordinanza di vendita, il debitore può far annullare la vendita senza provare un dannoOpposizione del debitore al decreto di trasferimento: quarto esperimento di vendita fissato dal professionista delegato, con un ribasso da lui deciso, mentre l’ordinanza prescriveva di restituire gli atti al giudice; ritardi del delegato; comunicazione dell’avviso di vendita al debitore.
- 11 giugno 2026 · Corte di cassazione, Terza sezione civileUn prezzo d’asta molto più basso della stima non basta per bloccare la venditaAbitazione stimata 250.000 euro e aggiudicata per 33.400 euro dopo più aste deserte: sospensione ex art. 586 c.p.c. e applicazione analogica dell’art. 108 l. fall.
- 28 novembre 2012 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliSe il debito non c’era, chi ha comprato all’asta tiene l’immobile: al debitore spettano il ricavato e i danniEspropriazione esattoriale fondata su un avviso di liquidazione poi annullato dal giudice tributario: sorte dell’acquisto degli aggiudicatari dopo l’accertamento dell’inesistenza del titolo esecutivo (art. 2929 c.c. e art. 187-bis disp. att. c.p.c.).
Le norme
- Art. 510 c.p.c.Distribuzione della somma ricavata
- Art. 560 c.p.c.Modo della custodia
- Art. 569 c.p.c.Provvedimento per l’autorizzazione della vendita
- Art. 570 c.p.c.Avviso della vendita
- Art. 571 c.p.c.Offerte d’acquisto
- Art. 572 c.p.c.Deliberazione sull’offerta
- Art. 573 c.p.c.Gara tra gli offerenti
- Art. 586 c.p.c.Trasferimento del bene espropriato
- Art. 591 c.p.c.Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di incanto
- Art. 591-bis c.p.c.Delega delle operazioni di vendita
- Art. 591-ter c.p.c.Ricorso al giudice dell’esecuzione
- Art. 617 c.p.c.Forma dell’opposizione
- Art. 624-bis c.p.c.Sospensione su istanza delle parti
- Art. 2929 c.c.Nullità del processo esecutivo
Le parole della scheda
Le schede collegate
- Prima: Un pignoramento della quota di una s.r.l.
- Nell’Osservatorio consumatore: Cass., sez. III, n. 17055/2024: la vendita e i vizi non fatti valere in tempo
Aggiornata al 23 ottobre 2026. La scheda descrive le regole generali e non sostituisce l'esame del singolo caso.